Decydując się na kredyt hipoteczny należy mieć na uwadze, że na całkowity jego koszt składa się kilka elementów. To, ile zapłacimy, zależy między innymi od wyboru rat – równych lub malejących. Różnice między nimi mogą być naprawdę spore.
Co wpływa na koszt kredytu?
Na wysokość kredytu składa się nie tylko kwota zakupy nieruchomości, ale również inne opłaty, które ponosi kredytobiorca. Znaczenie ma tu między innymi okres kredytowania – im dłuższy, tym więcej odsetek do zapłaty, co przekłada się na wyższe comiesięczne raty. Raty płacone są zgodnie z ustalonym przez bank harmonogramem. Każda rata składa się z części odsetkowej i kapitałowej. Ich wysokość może być równa lub malejąca. Od wyboru rodzaju rat zależy nie tylko koszt kredytu, ale również to, jak wypadnie nasza zdolność kredytowa.
Raty równe czy malejące?
Część kapitałowa to nic innego, jak spłata kwoty głównej pożyczonej od banku (kapitału). Część odsetkowa to dodatkowe koszty kredytu, takie jak prowizja, oprocentowanie i inne poniesione opłaty. Najwięcej kredytobiorców decyduje się na raty równe. Oznacza to, że przez cały okres kredytowania wysokość raty pozostaje taka sama. W tym wariancie w początkowym etapie spłacane są głównie odsetki, więc wysokość zadłużenia zmienia się kosmetycznie przez długi czas. Kapitał spłacany jest w ostatniej kolejności. W przypadku rat malejących odsetki spłacane są na bieżąco, a większa część środków księgowana jest na kapitał. W efekcie całkowity koszt kredytu będzie mniejszy, jednak zostanie on inaczej rozłożony, a pierwsze raty mogą być odczuwalnie wyższe od kolejnych. Z uwagi na to, że inna jest wysokość rat, aby móc wybierać między ratami równymi, a malejącymi, trzeba mieć odpowiednią zdolność kredytową. Raty malejące to początkowo większe obciążenie dla budżetu domowego, więc w tej sytuacji wymagana jest wyższa zdolność kredytowa niż w przypadku rat stałych.
Raty równe wybierane są nie tylko ze względu na mniejsze wymagania co do zdolności kredytowej, ale również na potencjalnie mniejsze ryzyko zmiany ich wysokości w trakcie spłacania. Raty takie zmienią się tylko, gdy zmieni się stawka WIBOR, ale ich wysokość w przybliżeniu jest znana. Należy mieć na uwadze, że w tak długich okresach kredytowania, jakie mają miejsce przy kredytach hipotecznych, zmiana ta jest nieunikniona.
Przy ratach malejących natomiast ich wysokość wyliczana jest poprzez podzielenie kwoty kredytu przez liczbę rat. Odsetki wyliczane są do każdej raty od pozostałego do spłaty kapitału, który co miesiąc istotnie się zmniejsza. Gdyby stawka WIBOR była stała, wówczas wysokość takich rat byłaby z miesiąca na miesiąc niższa. Tutaj jednak również należy mieć na uwadze, że stawka ta może się zmieniać w trakcie kilkunastu – kilkudziesięciu lat spłacania kredytu. Mimo początkowo większego obciążenia budżetu przy ratach malejących, całkowity koszty kredytu może się w tym wypadku zmniejszyć o kilkadziesiąt tysięcy złotych. Zależy to oczywiście od kwoty kredytu i okresu kredytowania. Będzie to również korzystniejsze wyjście dla osób, które planują spłacić kredyt przed czasem, ponieważ przy ratach malejących większa część raty pokrywa kapitał. Oznacza to, że po upływie kilku lat przy ratach malejących kredytobiorca spłaci więcej kapitału, niż przy ratach równych.
Na rynku ilość ofert kredytów z ratami malejącymi jest mniejsza niż tych z ratami równymi, co wynika z prostej przyczyny. Nie jest to opcja dostępna dla wszystkich kredytobiorców, z uwagi na większe wymagania w zakresie zdolności kredytowej.
Źródła: https://pl.wikipedia.org/wiki/Raty_r%C3%B3wne https://pl.wikipedia.org/wiki/Raty_malej%C4%85ce
