Hipoteka jest jednym z ograniczonych praw rzeczowych, a jej celem jest zabezpieczenie roszczenia wierzyciela ujawnionego w księdze wieczystej. Najczęściej wpisywany jest tam bank udzielający kredytu na zakup nieruchomości.
Hipoteka a prawo własności
Kupując nieruchomość na kredyt hipoteczny bank będzie domagał się od kredytobiorcy jakiegoś zabezpieczenia spłaty tak wysokiego zobowiązania finansowego. W tym celu ustanowi hipotekę, która zostanie wpisana do księgi wieczystej nieruchomości. Wykreślenie hipoteki następuje dopiero po spłacie kredytu hipotecznego. Jednak nawet w przypadku jej wpisania, właścicielem cały czas zostaje kupujący/kredytobiorca. Nieprawdziwym więc jest powszechnie powtarzane stwierdzenie, że w przypadku zakupu na kredyt mieszkanie będzie naszą własnością dopiero po jego spłacie.
Egzekucja długu a hipoteka
Dopóki kredyt będzie spłacany w terminie, dopóty nic się w kwestii prawa własności nie zmieni. Co innego, gdyby kredytobiorca zalegał ze spłatą na tyle długo, aby bank wypowiedział umowę kredytu i wystąpił do sądu z pozwem o zapłatę należności. Po uzyskaniu prawomocnego tytułu wykonawczego bank jako wierzyciel może złożyć wniosek egzekucyjny u właściwego komornika i zażądać w nim zajęcia i przeprowadzenia egzekucji z nieruchomości objętej hipoteką. Wartość nieruchomości jest szacowana przez biegłego rzeczoznawcę majątkowego, a następnie sprzedawana w drodze licytacji. Dopiero wtedy dotychczasowy właściciel straci do niej prawo własności. Do tego czasu ma jednak mnóstwo okazji, aby spróbować porozumieć się z wierzycielem, by do sprzedaży nie doszło.
Jednak jeśli do tego dojdzie, hipoteka powoduje, że ze środków uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości roszczenie wierzyciela ujawnionego w księdze wieczystej zaspokajane jest w pierwszej kolejności przed innymi wierzycielami. W ten sposób bank ma szansę na odzyskanie całości, albo znacznej części pozostałego do spłaty zadłużenia. Wartość hipoteki wpisanej w księdze wieczystej równa jest wartości udzielonego kredytu. Jednak w przypadku spłaty tego zabezpieczenia, bank wskazuje wartość zadłużenia na dzień bieżący i taka kwota uzyskana ze sprzedaży jest bankowi przekazywana przez komornika.
Hipoteka a zmiana właściciela nieruchomości
Warto pamiętać, że hipoteka obciąża nieruchomość, a nie jej właściciela. Oznacza to, że nawet gdy zmieni się właściciel nieruchomości, wierzyciel hipoteczny będzie mógł zaspokoić swoje roszczenie z domu, czy mieszkania, jeśli kredyt hipoteczny nie będzie spłacany. W praktyce więc sprzedaż mieszkania z hipoteką wymaga uzyskania zgody banku udzielającego kredyt. Wówczas sprzedający przelewa na konto banku kwotę potrzebną do spłaty zabezpieczenia, a sprzedający nieruchomość otrzymuje ewentualną nadwyżkę. Sprzedaż nieruchomości odbywa się w obecności notariusza, który sporządza umowę i nie będzie mógł przeprowadzić transakcji kupna-sprzedaży nieruchomości obciążonej hipoteką bez zgody banku hipotecznego. Aby jednak nie doszło do przeoczenia, warto samodzielnie sprawdzić, czy taka hipoteka istnieje. Można to zweryfikować w rejestrze ksiąg wieczystych na stronie internetowej Ministerstwa Sprawiedliwości, w dziale IV księgi. Aktualizacja wpisów w księdze trwa nawet kilka tygodni, jednak po wpłynięciu do sądu wniosku o dokonanie wpisu, w księdze pojawi się wzmianka na ten temat. Jeśli zauważymy taki zapis, z decyzją o zakupie nieruchomości lepiej zaczekać do czasu zaktualizowania wpisu.
Źródła: http://isap.sejm.gov.pl/isap.nsf/DocDetails.xsp?id=WDU20190002204 https://pl.wikipedia.org/wiki/Hipoteka https://ekw.ms.gov.pl/eukw_ogol/menu.do
