Wkład własny to dla osób zaczynających karierę zawodową i nie mogących liczyć na wsparcie rodziców często przeszkoda nie do pokonania na drodze do własnego mieszkania. Jednak niewielkie oszczędności nie muszą przekreślać szansy na kredyt hipoteczny. Są sposoby na to, aby dogadać się z bankiem.
Zacznijmy od tego, że wkład własny zaczyna być w Polsce coraz większym problemem. Przejściowo nasilił się on bardzo podczas pandemii, ponieważ wtedy banki stały się wyjątkowo ostrożne i zaostrzyły kryteria udzielania kredytów, m.in. podnosząc wymagany wkład własny do 20%. Co prawda takie minimum jest wskazywane przez tzw. rekomendację S, jednak możliwe jest obniżenie wkładu przez wykupienie ubezpieczenia. Podczas pandemii banki żądały jednak pełnych 20%.
Nastawienie banków powoli wraca do sytuacji sprzed pandemii, co nie zmienia faktu, że młode osoby nadal mają bardzo ciężką sytuację, jeśli chodzi o zaciągnięcie kredytu na mieszkanie. Ceny mieszkań rosną bardzo szybko, rośnie więc też wymagany wkład własny – są to kwoty, które wymagają wielu lat oszczędzania, eliminują więc młodych z rynku i skazują ich na wynajem.
Systemowym rozwiązaniem mógłby być rządowy program zabezpieczania wkładu własnego. Dotychczas jednak w Polsce preferowane jest wspieranie mieszkaniówki poprzez dopłaty, co nie do końca jest korzystne, ponieważ bardzo mocno wpływa na wzrost cen. W proponowanym tu typie programu rząd nie dokładałby do kredytu, a jedynie zabezpieczałby spłatę wkładu własnego do momentu, gdy kredytobiorca spłaciłby go samodzielnie.
Co jednak robić, gdy nie mamy środków na wkład własny, a państwo nie pomaga? Najbardziej oczywiste rozwiązanie to znalezienie banku, który oferuje kredyty z niższym wkładem własnym. Obecnie, tak jak przed pandemią, bez problemu można znaleźć oferty na 10%, przy czym reszta wkładu jest ubezpieczana, co oznacza, że rata kredytu będzie powiększona o koszt ubezpieczenia.
Sposobem na obniżenie wkładu własnego jest podniesienie swojej wiarygodności kredytowej. Można to przeprowadzić np. zabezpieczając kredyt na dodatkowej nieruchomości. W przypadku budowy domu – takim zabezpieczeniem może być działa. Jeśli wcześniej została już uzbrojona, będzie miała całkiem dużą wartość i odegra kluczową rolę, gdy analityk będzie sprawdzał związane z nami ryzyko kredytowe.
Część poradników wspomina o możliwości zabezpieczenia wkładu własnego na środkach zgromadzonych na IKE lub IKZE. Nie chodzi o ich wypłacanie, ale o zagwarantowanie nimi spłaty brakującej kwoty w razie problemów. W praktyce ciężko znaleźć instytucję, która oferowałaby taką formę zabezpieczenia. Warto jednak pytać, być może trafi się tego typu ofertę.
W Polsce niedostępne są inne sposoby na niski wkład własny, które funkcjonują na Zachodzie. Mowa tu np. o kupowaniu mieszkania wspólnie z firmą pobierającą później czynsz od swojej części lokalu. Z czasem tę część można spłacać i stopniowo dochodzić do pełnej własności. Funkcjonują też systemy w modelu argentyńskim, czyli wspólne, grupowe odkładanie na taki sam cel, przy czym co jakiś czas jest losowana osoba, która może natychmiast skorzystać ze zgromadzonych środków.
Najciekawszy wydaje się najem z możliwością dojścia do własności. Wdrożenie takich rozwiązań rozważa rząd, a być może zdecydują się na to też deweloperzy, wzorem swoich zachodnich odpowiedników, którzy mają już takie oferty.
ŹRÓDŁA: https://www.knf.gov.pl/knf/pl/komponenty/img/knf_127276_Rekomendacja%20S%20_II__a_9532.pdf
