Miejsce postojowe lub garaż stają się coraz cenniejsze w dużych miastach, gdzie brakuje darmowych parkingów. Wielu deweloperów, wychodząc naprzeciw tym potrzebom, wprowadza takie udogodnienia do ofert sprzedawanych mieszkań. Jest to jednak wydatek rzędu kilkunastu-kilkudziesięciu tysięcy złotych. Czy zakup garażu lub miejsca postojowego można dorzucić do kredytu hipotecznego zaciąganego na mieszkanie?
Polska przoduje w Europie pod względem liczby samochodów w przeliczeniu na mieszkańców. Coraz częściej do jednego gospodarstwa domowego przynależy więcej niż jedno auto. To powoduje, że szczególnie w dużych miastach samochody zaczynają stanowić problem, a ich właściciele codziennie borykają się z brakiem miejsc parkingowych. Dla kupujących mieszkanie garaż lub przynależne miejsce postojowe stają się argumentem decydującym o wyborze danej nieruchomości. Potrzebę taką zauważyli również deweloperzy, który do sprzedawanych mieszkań oferują miejsca parkingowe. Może to być garaż, miejsce naziemne lub w hali garażowej.
Rzadko jednak miejsca takie są wliczone w cenę mieszkania, kupujący musi się liczyć z dodatkowym wydatkiem. A jest to koszt zaczynający się od kilkunastu tysięcy złotych, do kilkudziesięciu w najatrakcyjniejszych lokalizacjach. Z tego powodu zakup taki musi być często finalizowany z udziałem kredytu hipotecznego.
Parking w kredycie hipotecznym?
Na szczęście banki godzą się na połączenie zakupu mieszkania i miejsca parkingowego w ramach jednego kredytu hipotecznego. Ważne jednak, aby kredytobiorca posiadał wówczas odpowiednio większą zdolność kredytową. Wyższy kredyt hipoteczny wiąże się również z większym wkładem własnym. Obecnie jego minimalna wysokość wynikająca z obowiązujących przepisów wynosi 20%, jednak do niedawna niektóre banki akceptowały wkład własny w wysokości 10% wartości kupowanej nieruchomości, a brakującą część ubezpieczały, co oznaczało dla kredytobiorcy powiększenie miesięcznej raty. Jednak w obliczu pandemii koronawirusa i niepewnej sytuacji gospodarczej, banki zaostrzyły swoją politykę kredytową. Obecnie większość z nich wymaga gotówki równej 20% wartości nieruchomości, a niektóre podniosły ten próg do 30%. W ten sposób próbują zabezpieczyć się przed ewentualną niewypłacalnością kredytobiorców.
Zakup mieszkania za 300 tys. zł. oznacza więc, że kredytobiorca musi posiadać 60 tys. zł w momencie składania wniosku kredytowego. Jeśli wraz z mieszkaniem chce kupić garaż lub miejsce postojowe, którego cena wynosi 50 tys. zł. i planuje to objąć jednym kredytem hipotecznym, wówczas niezbędny wkład własny zwiększa się do 70 tys. zł.
Zmiany w kalkulacjach
Zaciągając większy kredyt kupujący musi się również wykazać wyższą zdolnością kredytową. A jest to dokonywana przez bank ocena jego możliwości finansowych, biorąc pod uwagę wszystkie dochody oraz zobowiązania. W ten sposób bank ustala, jaką kwotę miesięcznej raty kredytobiorca będzie w stanie spłacać. Jednak same dane finansowe to nie wszystko. W ocenie zdolności kredytowej pod uwagę brana jest również historia spłaty poprzednich zobowiązań. Bank ma dostęp do tych informacji poprzez Biuro Informacji Kredytowej. Jeśli więc w przeszłości osobie wnioskującej o kredyt zdarzały się istotne opóźnienia w spłacaniu zobowiązań, bank może odrzucić wniosek kredytowy, albo przyznać kredyt w niższej wysokości.
Zabezpieczeniem kredytu hipotecznego jest hipoteka ustanowiona na nieruchomości, która na wniosek banku wpisywana jest do księgi wieczystej. Garaż lub miejsce postojowe mogą być objęte jedną księgą wieczystą wraz z mieszkaniem, albo stanowić odrębną nieruchomość. W takim wypadku bank ustanowi hipoteki w obu księgach wieczystych, tej przynależącej do mieszkania, jak i tej przypisanej do garażu, czy miejsca w hali. Jest to hipoteka łączna, a jej wartość rozbita jest proporcjonalnie do wartości poszczególnych nieruchomości.
To rozwiązanie powoduje jednak zwiększenie kosztów po stronie kupującego. Każda nieruchomość, czy to mieszkanie, czy garaż, przed ustanowieniem na niej hipoteki wymaga wyceny przez rzeczoznawcę, a to związane jest z dodatkową opłatą. Wpisanie hipoteki do obu ksiąg wieczystych to także podwójne koszty sądowe. Bank może również wymagać dodatkowego ubezpieczenia garażu, tak jak ma to miejsce w przypadku mieszkania. Ustanowienie hipoteki łącznej spowoduje, że sprzedaż samego garażu nie będzie możliwa. Chyba, że hipoteka wpisana w jego księdze wieczystej zostanie spłacona. Nie ma potrzeby ustanawiania hipoteki łącznej, gdy wartość mieszkania jest wystarczająca, aby zabezpieczyć cały kredyt hipoteczny. Czyli kiedy kupujący dysponuje wyższym niż wymagany wkładem własnym, a zaciągany kredyt będzie mniejszy niż faktyczna wartość mieszkania ustalona podczas wyceny.
Trzeba jednak podkreślić, że przynależne do mieszkania miejsce, na którym można zaparkować samochód podwyższa jego wartość. Jego sprzedaż w przyszłości będzie więc łatwiejsza. Szczególnie, jeśli jest to lokal położony w miejscu, w którym nie ma darmowych parkingów, albo ich ilość jest za mała.
Źródła: https://www.pkobp.pl/klienci-indywidualni/kredyty-hipoteczne/kredyty-hipoteczne/wlasny-kat-hipoteczny_2/ https://www.bnpparibas.pl/klienci-indywidualni/kredyty/kredyt-hipoteczny-z-niska-marza
