Po długim, bo trwającym niemal dwa lata, okresie ogromnego optymizmu na rynku mieszkaniowym, nadeszło niespodziewane pogorszenie nastrojów. Przyczyna to oczywiście pandemia koronawirusa, która kompletnie odmieniła gospodarcze realia. Coraz więcej ekspertów zakłada, że nadszedł koniec wzrostu cen lokali mieszkalnych i nastąpi okres ich spadku. Jak długo potrwają korekty i jak będą głębokie?
Ile potrwają spadki cen?
W artykule tym podpieramy się głównie dwoma analizami opublikowanymi przez PKO BP oraz Emmerson Evalutaion. Eksperci z tej pierwszej instytucji spodziewają się, że trend spadkowy potrwa maksymalnie do pierwszej połowy roku 2021, a łączne spadki wyniosą ok. 15%. Prognozy Emmerson Evaluation są nieco bardziej pesymistyczne, ponieważ możliwe wyhamowanie bessy może nastąpić dopiero w latach 2022-2023, kończąc się z cenami mieszkań na poziomie niższym od obecnych o od 15% do 20%.
Oprócz wspomnianych dwóch instytucji, prognozy swoje wydało wielu niezależnych ekspertów, jak też mniejszych podmiotów działających na rynku nieruchomości. Większość z nich spodziewa się korekty cen w dół, chociaż część z nich zakłada, iż będzie to zmiana niewielka i trwająca bardzo krótko, po czym nastąpi powrót do dynamiki sprzed pandemii. Tego typu przewidywania skupiają się na czynnikach bezpośrednich, czyli przede wszystkim na zamrożeniu transakcji kupna-sprzedaży na okres pandemii. Jednak PKO BP i Emmerson Evalutaion wyliczają czynniki mogące sprawić, że bessa potrwa kilka lat, a nie kilka miesięcy.
Co wpłynie na obniżkę cen?
Oczywiście podstawowe zagrożenie dla rynku mieszkaniowego to ogólne pogorszenie się kondycji gospodarki. Jej wyhamowanie, mające na celu złagodzenie przebiegu pandemii, przełożyło się na bardzo duży i gwałtowny spadek konsumpcji, co z kolei pociągnęło za sobą spadek produkcji. Skutkiem tego jest niższa rentowność przedsiębiorstw i idące za tym obniżki wynagrodzeń lub nawet redukcje zatrudnienia. W niektórych branżach, takich jak chociażby turystyka, sytuacja jest bardzo zła. Problemy w gospodarce oznaczają mniejszą zasobność portfeli oraz mniejszą zdolność kredytową, co musi znaleźć przełożenie na popyt na rynku mieszkaniowym.
Wspomniane powyżej czynniki są dostrzegane przez analityków bankowych. Skłoniło to banki to zwiększenia ostrożności. Systematycznie podnoszą one wymagany wkład własny – w coraz większej liczbie instytucji klient musi wyłożyć już kwotę w wysokości 30% wartości lokalu, aby w ogóle być branym pod uwagę jako potencjalny kredytobiorca.
Analitycy wskazują na fakt, iż sytuację częściowo ratują rekordowo niskie stopy procentowe. Przekładają się one na niski koszt kredytu oraz zniechęcają posiadających oszczędności do trzymania ich na lokacie. Środki wycofane z nierentownych lokat trafiają m.in. na rynek nieruchomości, który tradycyjnie jest postrzegany jako szansa na opłacalną i stabilną inwestycję.
Pozytywnych impulsów jest jednak niewiele i przeważają te negatywne. PKO BP raportuje spadającą liczbę inwestycji rozpoczynanych przez deweloperów. Z jednej strony może to być efektem rosnącej ostrożności, z drugiej – coraz mniejszej zdolności do finansowania nowych przedsięwzięć. Jednocześnie obecnie w produkcji jest duża liczba nowych mieszkań, a popyt spada, co pozwala prognozować wystąpienie w najbliższym czasie nadpodaży i idącego z tym spadku cen.
Również bardzo istotnym czynnikiem, mogącym pociągnąć rynek mieszkaniowy w dół, są zmiany na rynku mieszkań na wynajem. Na problem ten uwagę zwracają eksperci z Emmerson Evaluation. W czasie pandemii ruch turystyczny zmalał niemal do zera. Spowodowało to natychmiastową utratę zysków właścicieli lokali przeznaczonych na najem krótkoterminowy. Aby rekompensować tę stratę, przesunęli oni swoją aktywność na najem długoterminowy, co spowodowało spadek cen takiego najmu. Jeżeli sytuacja ta się utrzyma, część z inwestorów finansujących takie mieszkanie z kredytu będzie zmuszona wycofać się z inwestycji i lokale te trafią do sprzedaży.
Brace yourself – autumn is coming
Niezależnie od już istniejących prognoz, należy brać też pod uwagę to, co się wydarzy jesienią. Jeżeli dojdzie do spodziewanego nawrotu pandemii COVID-19, jest bardzo prawdopodobne, że kolejne osłabienie gospodarki znajdzie duże odbicie na rynku mieszkaniowym.
Źródła: https://www.pkobp.pl/media_files/f1fbc59d-1ea3-4c45-8167-a0c38efb14af.pdf https://www.emmerson-evaluation.pl/wp-content/uploads/2020/06/raport-evaluer-index-2020.pdf
