W ciągu naszego życia potrzeby mieszkaniowe będą się zmieniać. W takim wypadku mieszkanie możemy zamienić na większe, nawet jeśli obciąża je kredyt hipoteczny.
Bez względu na to, czy obecne mieszkanie stało się dla nas za małe i potrzebujemy większej powierzchni, czy też chcemy kupić coś w innej lokalizacji, zamiana jest możliwa nawet w sytuacji, gdy nieruchomość obciąża hipoteka. Nie ma przy tym potrzeby sprzedawania pierwszego mieszkania, i przeznaczenia uzyskanych z tego tytułu środków na zakup nowego. Można natomiast dokonać transakcji zamiany nieruchomości.
Jest to metoda jeszcze mało popularna w naszym kraju, ale zyskuje coraz więcej zwolenników. Jest to transakcja wzajemna, a regulują ją przepisy kodeksu cywilnego. W umowie takiej każda ze stron zobowiązuje się do przeniesienia na drugą stronę prawa własności rzeczy w zamian za zobowiązanie do przeniesienia własności innej rzeczy. Umowa taka, jak każda umowa przenosząca własność nieruchomości, musi mieć formę aktu notarialnego. W ramach takiej umowy przenieść można prawa własności domu lub mieszkania, a także spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego.
W umowie wskazuje się podlegające zamianie nieruchomości, a także ewentualną kwotę dopłaty, jeśli jedna z nich ma większą wartość od drugiej. Wskazuje się tam również inne istotne elementy, w tym w szczególności termin wydania nieruchomości. Wpisy dotyczące zmiany właściciela muszą się również znaleźć w księdze wieczystej.
Jeśli sprzedawana nieruchomość obciążona jest hipoteką, która nie została jeszcze spłacona, wówczas należy złożyć w banku kredytującym wniosek o wyrażenie zgody na zmianę przedmiotu zabezpieczenia. Jest to więc wniosek o przeniesienie hipoteki ze sprzedawanej, na kupowaną nieruchomość. Zgoda banku jest w tym wypadku niezbędna do przeprowadzenia transakcji, natomiast zdarza się, że bank takiej zgody nie wyrazi. Dla banku ważne jest bowiem, czy nowe zabezpieczenie będzie wystarczające. Pod uwagę będzie więc brał przede wszystkim wartość nabywanej nieruchomości. Jeśli będzie ona niższa od wysokości kredytu hipotecznego pozostałego do spłaty, wówczas bank nie zgodzi się na przeniesienie hipoteki. Pod uwagę będzie brana również aktualna zdolność kredytowa i sytuacja finansowa kupującego. Należy jednak pamiętać, że gdy bank taką zgodę wyda, wówczas konieczne będzie sporządzenie aneksu do umowy kredytowej, co może wiązać się z dodatkowymi opłatami.
Transakcja zamiany mieszkania, w porównaniu do tradycyjnej transakcji kupna-sprzedaży, jest korzystniejsza podatkowo. W przypadku zmiany taksa notarialna naliczana jest wyłącznie od mieszkania o wyższej wartości, a nie od każdej nieruchomości, jak ma to miejsce w przypadku tradycyjnej sprzedaży i zakupu. Różnica jest również w wysokości naliczanego podatku od czynności cywilnoprawnych. Dla transakcji zamiany będzie on naliczony od różnicy w wartości obu nieruchomości. W przypadku kupna nabywca musiałby zapłacić 2 %, ale od wartości kupowanej nieruchomości. Jeśli jednak do zmiany dochodzi przed upływem 5 lat od nabycia nieruchomości, wówczas konieczne będzie opłacenie podatku dochodowego w wysokości 19%. Podstawą opodatkowania jest wartość zamienionej nieruchomości pomniejszona o koszty transakcyjne.
Źródła: http://isap.sejm.gov.pl/isap.nsf/DocDetails.xsp?id=WDU19640160093
