Narodowy Bank Polski z dużym opóźnieniem publikuje podsumowanie 2022 roku na rynku nieruchomości. Z analizy tej możemy wychwycić kilka ciekawych wniosków na temat opłacalności inwestowania w mieszkanie i najem czy kosztów kredytów. Właśnie dlatego, mimo że nie znajdziemy tu aktualnych danych czy celnych prognoz, dokument ten może być cenny dla inwestora, który właśnie teraz chce działać w branży.
Czy ceny mieszkań realnie spadły?
Mimo narracji, do jakiej przyzwyczaili nas deweloperzy, w ostatnim roku ceny mieszkań na rynku pierwotnym spadły od 3 do 6%. Korekta cen lokali z drugiej ręki była jeszcze bardziej wyraźna i sięgnęła od 5 do 13%. To sporo i z pewnością inwestorzy odczuli różnicę. Co ważne trend spadkowy pojawił się mimo rosnących cen materiałów budowlanych czy luki podażowej. Czy w bieżącym roku spadki nadal będą widoczne? Szanse na to są naprawdę niewielkie. Program rządowego wsparcia z pewnością wzmocni popyt, a na wzrost podaży nie możemy obecnie liczyć.
Poprawa sytuacji w branży kredytów, której jesteśmy świadkami, sprawia, że najem znów stanie się droższy od mieszkania obciążonego hipoteką. Według prognoz analityków, różnica między ratą pożyczki mieszkaniowej a kosztami najmu może sięgnąć nawet 20%. Oznacza to również powrót do sytuacji, w której z wynajmowanych mieszkań będą musieli korzystać ci, których aktualnie nie stać na zobowiązanie wobec banku i inwestycję we własne lokum. Dopóki stopy procentowe pozostają na tak wysokim poziomie, pożyczka w banku wciąż jest bardziej kosztowna niż ustawicznie drożejący najem.
Rynek wciąż się zmienia
Mimo że stawki najmu wciąż rosną, udostępnianie mieszkania lokatorom nie jest już obecnie złotym interesem. Moment, gdy rentowność najmu sięgała 7%, a lokaty bankowe oferowały 2 – 3% zysku, minął. Inwestycja w najem lokalu mieszkalnego kupionego za gotówkę wciąż jest świetnym rozwiązaniem. Nieruchomości kredytowane, nawet w rękach doświadczonego rentiera, nie przyniosą dziś zysku.
Rok 2022 przyniósł też ciekawe odwrócenie w trendach cenowych na rynku pierwotnym i wtórnym. Na tym pierwszym cena za metr była wyższa. Na małych rynkach lokalnych taka sytuacja nikogo nie dziwi. Nowe mieszkanie oznacza wyższy standard, za który trzeba zapłacić odpowiednio więcej. Jednak podobną sytuację obserwowaliśmy w całym kraju również w dużych miastach. Warto zauważyć, że na przykład w Warszawie lokale z drugiej ręki potrafią być sporo droższe niż nowa zabudowa. W metropolii o wartości lokum decyduje bowiem przede wszystkim lokalizacja.
Na koniec warto podkreślić wniosek, który podsuwa nam sam raport. Rządowe działania stymulują obecnie popyt na mieszkania, jednak pełną dynamikę wzrostu osiągnie on dopiero wtedy, gdy realnie spadną koszty kredytów bankowych. Tymczasem w ciągu najbliższych dwóch lat czeka nas wyraźny spadek podaży mieszkań, który niewątpliwie wpłynie na ich ceny. Sytuacja ta będzie bezpośrednim skutkiem zahamowania inwestycyjnego, który spowodowała sytuacja geopolityczna i, co za tym idzie, rosnące koszty i ryzyko inwestycyjne.
ŹRÓDŁA: static.nbp.pl/dokumenty/polityka-pieniezna/raporty-o-inflacji/raport_marzec_2023.pdf
