“Pandemia”, “koronawirus”, “kryzys” – to hasła, które w ostatnim czasie pojawiają się w niemal każdej analizie każdego sektora gospodarki. Także rynku nieruchomości. Minione kilka miesięcy kompletnie ten rynek odmieniło. Niektóre jego części ucierpiały, jednak niektóre – nadal kwitną.
Koronawirus na rynku nieruchomości
W ujęciu globalnym w pierwszym półroczu 2020 roku inwestycje w nieruchomości komercyjne zmalały o 29% (kwotowo jest to 321 miliardów dolarów; dane zebrane przez Jones Lang LaSalle Incorporated). Do tego aż w 9 europejskich państwach wystąpił spadek cen nieruchomości. Sytuacja na świecie wygląda więc na początek kryzysu. Jak to wygląda w Polsce?
W raporcie “Informacja o cenach mieszkań i sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w I kwartale 2020r.” NBP na rodzimym rynku nie obserwowano ani spadków cen (rosły zarówno na rynku wtórnym, jak i pierwotnym), ani spadku aktywności deweloperów. Spadki widać za to w stawkach najmu długoterminowego. Widoczne jest też pogorszenie sytuacji w nieruchomościach komercyjnych, takich jak biura czy powierzchnie handlowo-usługowe. Te negatywne sygnały można uznać za zapowiedź większych korekt w dół. Jak przyznają sami autorzy raportu – rynek nieruchomości cechuje duża inercja i wiele jego segmentów reaguje na sytuację gospodarczą z opóźnieniem. Utrudnia to trafną ocenę sytuacji.
Analiza raportu NBP pozwala zwrócić uwagę na kluczowe czynniki, które już teraz zachwiały częścią rynku nieruchomości. Ograniczenie ruchu turystycznego jest ciosem w najem krótkoterminowy, tak ostatnio lubiany przez inwestorów. Z kolei wprowadzenie pracy i nauki zdalnej drastycznie zmniejszyło popyt na rynku najmu długoterminowego. Do tego praca w trybie home office i przeniesienie większej części zakupów do internetu będą miały długofalowy wpływ na nieruchomości komercyjne. Tutaj jednak na efekty pandemii przyjdzie poczekać, ponieważ umowy najmu B2B są długoterminowe, często wieloletnie.
Nowe rozwiązania na czas kryzysu
Nierówna siła impaktu pandemii pokazuje, że rynek nieruchomości to nie jest monolit. Niektóre jego obszary radzą sobie lepiej. Oznacza to też, iż może on reagować na kryzysową sytuację i dostosowywać się do niej tak, aby zmniejszyć negatywny wpływ.
Obecnie w przypadku nieruchomości mieszkaniowych kluczowy jest problem mniejszej zdolności zakupowej klienta. Banki ograniczyły akcję kredytową, do tego niepewna sytuacja gospodarcza nie skłania do brania na siebie wieloletnich zobowiązań finansowych. Dlatego coraz mniej osób stać na zakup mieszkania. Mieszkać jednak trzeba – pozostaje więc wynajem.
W Polsce nadal jest ogromna tzw. luka mieszkaniowa, czyli rozbieżność między liczbą istniejących lokali mieszkalnych a potrzebami mieszkaniowymi. Według niektórych szacunków – brakuje nawet 2 milionów mieszkań. Oznacza to, iż popyt musi się utrzymywać jeszcze przez długi czas. Problem w tym, jak go można zaspokoić w sytuacji gorszej koniunktury.
Rozwiązaniem może być nowy model najmu – coliving. Polega on na wynajmowaniu pokoju z łazienką w apartamencie, w którym pozostałe części są współdzielone przez lokatorów. Takie rozwiązanie pozwala mocno zredukować koszty najmu, jednocześnie daje też dużą elastyczność, ponieważ umowy w colivingu podpisuje się zazwyczaj na krótkie terminy.
Coliving zyskuje popularność w USA i na Zachodzie Europy. Szacuje się, iż obecnie w takim modelu mieszka już kilkadziesiąt tysięcy osób. W Polsce pojawiają się podmioty, które chcą zacząć oferować najem colivingowy. Być może tego typu usługa znajdzie chętnych wśród osób młodych, którym przede wszystkim zależy na niskich kosztach, wysokim komforcie oraz elastyczności.
Źródła: https://www.nbp.pl/publikacje/rynek_nieruchomosci/ceny_mieszkan_03_2020.pdf
