Trwający boom w mieszkaniówce w bardzo dużym stopniu napędzany jest przez inwestorów. Oni kupują mieszkania po to, aby zabezpieczyć oszczędności oraz wypracować zysk. Ich działania windują ceny, wskutek czego w kiepskiej sytuacji znalazły się osoby planujące zakup lokalu mieszkalnego na własne potrzeby. Kalkulacje sprzed 2-3 lat są już kompletnie nieaktualne, trzeba zmieniać plany lub szukać dodatkowych pieniędzy. Albo czekać.
Czy ceny mieszkań nadal będą rosnąć?
Kwestia ewentualnego spadku cen nieruchomości była jednym z tematów dominujących na Europejskim Kongresie Gospodarczym w Katowicach. Z wypowiedzi deweloperów przebija optymizm – nie widzą czynników, które mogłyby spowodować bessę. Nawet gdyby galopujące ceny wystraszyły w końcu klientów indywidualnych, na swoją kolej czekają klienci instytucjonalni, czyli zagraniczne fundusze, chcące kupować mieszkania w Polsce hurtem. Do takich transakcji już zaczyna dochodzić i ich wolumen jest szacowany w setkach, a nawet tysiącach lokali na jednego klienta.
Opinia deweloperów może być stronnicza, ponieważ – co zrozumiałe – im zależy na tym, aby hossa trwała. Przyjrzyjmy się więc sami jej składowym.
Najgwałtowniejszy wyścig cen mieszkań w górę został zainicjowany pandemią, co było zaskoczeniem, bo wiele osób spodziewało się ogólnej zapaści gospodarczej, która miałaby też dotknąć nieruchomości. Jednak, pomijając początek lockdownu, ceny szybują w górę. Co za to odpowiada?
Są dwa czynniki: poczucie zagrożenia, wynikające z niepewności spowodowanej pandemią, oraz niskie stopy procentowe. Te dwa czynniki sprawiły, iż ludzie zaczęli poszukiwać sposobu na bezpieczne lokowanie oszczędności. Nieruchomości jak zwykle w takiej sytuacji okazały się najbardziej oczywistym wyborem, ponieważ nie wymagają kompetencji i zaangażowania, szczególnie w sytuacji, gdy ceny w niemal wszystkich lokalizacjach rosną.
Z powyższego wynika, iż zmiana w polityce Rady Polityki Pieniężnej (działającej przy NBP i odpowiedzialnej za ustalanie wysokości stóp procentowych) może szybko zmienić sytuację na rynku mieszkaniowym. Jeśli stopy podrożeją, podrożeją też kredyty, przez co osoby nabywające lokal ze wsparciem pożyczki będą mniej skłonne do inwestowania “na kreskę”. Pozostaje pytania: czy, kiedy i o ile RPP podniesie stopy? Póki co twardo obstaje przy stanowisku, iż inflacja jest spowodowana czynnikami zewnętrznymi i ograniczanie dostępności pieniądza w gospodarce nie miałoby sensu.
Do powyższych czynników deweloperzy dorzucają jeszcze kwestie pozakoniunkturalne: coraz droższe materiały budowlane, robocizną oraz działki. Wskutek tego realizacja kolejnych inwestycji jest coraz bardziej kosztowna. Do tego dochodzi niska dostępność działek i zatory administracyjne. To wszystko powoduje, iż w mieszkaniówce popyt zaczyna coraz bardziej przeważać nad podażą, a to podręcznikowy warunek windowania cen.
Jaka jest w takim razie odpowiedź na tytułowe pytanie? Dla inwestujących zalecane jest wstrzymanie się z zakupem, ponieważ rynek wydaje się przegrzany i prawdopodobnie zakup teraz będzie zakupem “na górce”. Dla osób kupujących na własne potrzeby rekomendowana jest ostrożność, o której w swoich komunikatach mówi chociażby KNF i UOKiK – należy bardzo ostrożnie szacować swoją zdolność kredytową i uwzględniać w niej takie czynniki jak mocna zmiana stóp procentowych (a więc wzrost miesięcznej raty) oraz spadek wartości nieruchomości (wskutek rozpoczęcia cyklu bessy na rynku).
Dodatkowo na sytuację polskiej mieszkaniówki mogą mieć wpływ czynniki zagraniczne, takie jak chociażby problemy największych chińskich deweloperów. Należy pamiętać, iż współczesna gospodarka to system naczyń połączonych i tak duże zawirowania za oceanem mogą spowodować niespodziewaną dekoniunkturę także u nas (tak jak to miało miejsce w 2008 roku).
ŹRÓDŁA: www.eecpoland.eu/pl/ www.uokik.gov.pl/aktualnosci.php?news_id=17819 www.knf.gov.pl/dla_konsumenta/kampanie_spoleczne/ryzyko_stopy_procentowej
