W III kw. 2022 r. odnotowano obniżki średnich stawek transakcyjnych na rynku sprzedaży mieszkań. W aktach notarialnych spadki cen dotyczą dużych mieszkań, co najmniej 60-metrowych. Podaż mieszkań stale wzrasta, czy to oznacza kolejne korekty cen?
Redakcja Bankier.pl przedstawiła ceny transakcyjne nieruchomości, w wybranych dużych miastach Polski. Analitycy przyjrzeli się rynkom lokalnym w Warszawie, Wrocławiu, Gdańsku, Krakowie, Poznaniu, Łodzi, Olsztynie i Lublinie.
W III kw. 2022 roku nie odnotowano znaczącej zmiany w średnich stawkach transakcyjnych w przypadku najmniejszych mieszkań o powierzchni poniżej 35 mkw. Średnie kwoty wpisywane w aktach notarialnych wzrosły w ujęciu kwartalnym w każdym z ośmiu analizowanych miast. Wzrost jednak był wyraźnie słabszy niż w II kw. 2022 r.
Ceny transakcyjne w dużych miastach
W Warszawie średnia stawka rośnie nieprzerwanie od II kw. 2020 r. W Krakowie z podwyżkami mamy do czynienia jeszcze dłużej, bo od III kw. 2018 r. Niemniej wzrost średnich cen transakcyjnych wyraźnie wyhamował. Trzy miesiące wcześniej mówiono jeszcze o wzrostach w tych miastach, przekraczających w ujęciu kwartalnym nawet 6 proc. Natomiast III kw. 2022 r. przyniósł wzrosty odpowiednio o 1,4 i 0,8 proc. k/k. Względem III kw. 2021 r. wzrost w obu miastach, a także w Łodzi i Olsztynie przekroczył jednak 10 proc.
Stabilną sytuację obserwowano na rynku mieszkaniowym Gdańska, gdzie w ujęciu rocznym średnia stawka transakcyjna wzrosła o 4,5 proc.
Osłabnięcie tendencji wzrostowej miało miejsce także w przypadku średnich stawek wpisywanych w aktach notarialnych dotyczących sprzedaży mieszkań o powierzchni od 35 do 60 mkw. W żadnym z analizowanych miast wzrost w ujęciu kwartalnym nie przekroczył 1 proc. W przypadku mieszkań w Gdańsku zanotowano nawet nieznaczną obniżkę o 0,3 proc. k/k.
Według danych po II kw. 2022 r., zaczęły się wzrosty stawek, sytuacja wróciła do obserwowanej w I kw. 2022 r., ze względu na drugi kwartał, który przyniósł podwyżki średnich kwot płaconych za mieszkania o tym metrażu sięgające 5-6 proc. k/k.
Niższe stawki, choć nieprzekraczające 0,7 proc. k/k zanotowano w przypadku średnich kwot płaconych za mieszkania o powierzchni od 60 do 80 mkw. Wyraźniejsza korekta miała jednak miejsce na rynku sprzedaży największych, ponad 80-metrowych mieszkań. Odnotowano ją w pięciu spośród sześciu największych polskich miast.
Najmocniej – o 1,8 proc. względem II kw. 2022 r. – obniżyła się średnia cena transakcyjna notowana w Warszawie. Zeszła ona do równego poziomu 11 000 zł/mkw. Warto podkreślić, że była ona nieznacznie niższa niż w III kw. 2021 r., bo o zaledwie 0,2 proc.
Z taką sytuacją (obniżka o 1,2 proc. r/r) zetknęliśmy się również w Gdańsku. Na zbliżonym poziomie do ubiegłorocznego znalazła się średnia kwota płacona za największe mieszkania we Wrocławiu. Była ona o 0,5 proc. wyższa niż w III kw. 2021 r.
Mniej kredytobiorców
Na wyhamowanie wzrostu i obniżenie stawek miała wpływ mniejsza liczba klientów zainteresowanych kredytem hipotecznym. Jak wynika z danych Biura Informacji Kredytowej, w ostatnich miesiącach akcja kredytowa przeżywa zapaść. W III kw. 2022 r. liczba czynnych umów kredytowych spadła o 45 tys., osiągając poziom 2,43 mln.
Podaż mieszkań wzrasta. Czy zmienią się ceny?
Korekta stawek, a nawet jej rozszerzenie może być kontynuowane, a wskazuje na to odczyt indeksu urban.one przygotowywanego dla Bankier.pl i „Pulsu Biznesu” przez Cenatorium. Odczyt indeksu liczonego dla całej Polski wyniósł w październiku 110,69 pkt i obniżył się drugi miesiąc z rzędu. Tym razem o 0,53 pkt. m/m. W ujęciu rocznym wzrósł o jedyne 0,96 pkt.
Spadki cen względem września zanotowano także w przypadku indeksu liczonego dla największych polskich miast. W październiku odczyt wyniósł 119,39 i był o 0,11 pkt niższy niż we wrześniu, ale jednocześnie o 3,43 pkt wyższy niż w październiku 2021 r.
Według ekspertów rosnąca podaż mieszkań oferowanych na rynku wtórnym może wywołać kolejne obniżki cen mieszkań.
ŹRÓDŁA: media.bik.pl/analizy-rynkowe media.bik.pl/publikacje/5115 cenatorium.pl/sytuacja-na-rynku-mieszkaniowym-w-pazdzierniku-2022/
