W analizach dotyczących rynku nieruchomości coraz częściej pojawiają się prognozy spowolnienia. O ile raczej niewiele osób spodziewa się spadku cen, o tyle bardzo liczne są głosy za tym, że nastąpi wyhamowanie ich wzrostów. Podobnie myślą też pośrednicy w obrocie nieruchomościami, których nastroje zbadał portal nieruchomosci-online.pl w ramach badania INPON.
Indeks nastrojów pośredników w obrocie nieruchomościami (INPON) to badanie co kwartał przeprowadzane przez nieruchomosci-online.pl we współpracy z ekspertami z Centrum Badawczo-Rozwojowego przy Uniwersytecie Ekonomicznym we Wrocławiu. Ma ono na celu rozpoznać ocenę agentów bieżącej sytuacji na rynku, jak też ich prognozy na najbliższy czas. Główny wskaźnik INPON jest uśredniany z ośmiu subindeksów: działek budowlanych na sprzedaż, mieszkań na sprzedaż, kawalerek na sprzedaż, domów na sprzedaż, kawalerek na wynajem, mieszkań na wynajem, lokali usługowych na sprzedaż i wynajem oraz lokali biurowych na sprzedaż i wynajem.
Zmiany Indeksu nastrojów pośredników w obrocie nieruchomościami w ostatnich 3 kwartałach pokazują trwałą tendencję do obniżania się poziomu optymizmu. Odczyt za II kwartał 2021 wynosił 62,75 punktu, za III kwartał – 61,3 punktu, a za IV kwartał spadł już do 57,98 punktu. Nadal jest to więc poziom pozytywny, czyli z przeważającą liczbą ocen i prognoz optymistycznych, jednak wyraźnie widać, że pośrednicy coraz gorzej oceniają stan rynku nieruchomości.
Od drugiego kwartału 2021 do IV kwartału spadek zaliczyły wszystkie indeksy, z ewentualnym wzrostem w III kwartale, który później został zredukowany. Dla poszczególnych kategorii nieruchomości wygląda to następująco (IIq2021 / IIIq2021/ IVq2021):
- działki budowlane na sprzedaż: 75,2 / 67,3 / 64,8;
- mieszkania na sprzedaż: 69,4 / 67,2 / 61,7;
- kawalerki na sprzedaż: 67,5 / 66,5 / 63,2;
- domy na sprzedaż: 69,8 / 65,3 / 60,6;
- kawalerki na wynajem: 58,5 / 60 / 57,3;
- mieszkania na wynajem: 57,2 / 59,4 / 56,8;
- lokale usługowe na sprzedaż i wynajem: 48,3 / 48,4 / 47,8;
- lokale biurowe na sprzedaż i wynajem: 46,6 / 47,7 / 46,7.
Jak widać więc, najgorsze nastroje panują w segmencie lokali użytkowych (biurowych i usługowych). Wydaje się, że jest to trwała tendencja, zapoczątkowana wraz z pandemią i lockdownami. Wskutek koronawirusa zmniejszyła się mobilność ludzi: coraz więcej osób przechodzi na pracę w trybie home office (redukcja popytu na powierzchnie biurowe), coraz więcej osób załatwia zakupy i kupuje usługi zdalnie, najczęściej przez internet (redukcja popytu na powierzchnie usługowe).
Zmian nie widać również na szczycie rankingu. Nadal jest bardzo optymistycznie w działkach budowlanych, chociaż nawet tutaj pośrednicy zaczynają widzieć trudności, co przełożyło się na spadek ponad 10 punktów w trakcie dwóch kwartałów. Analogicznie sytuacja wygląda w pozostałych subindeksach, gdzie udało się zachować poziom optymizmu, jednak uległ on znacznej redukcji.
Wychodząc z oceny bieżącej sytuacji, pośrednicy oceniają, iż w najbliższej przyszłości na rynku nastąpi spowolnienie. Jako przyczyny wymieniane są czynniki takie jak rosnąca inflacja, coraz wyższe stopy procentowe (redukcja zdolności kredytowej i wyższe raty kredytu), niepewna sytuacja gospodarcza, wprowadzenie niejasnych zmian podatkowych (Polski Ład) oraz niestabilne otoczenie geopolityczne (napięcia na granicy z Białorusią, widmo agresji Rosji na Ukrainę).
Jednocześnie większość agentów wątpi w możliwość spadku cen. Wynika to chociażby z tego, że w Polsce nadal mamy do czynienia z niedoborem mieszkań. Do tego wciąż rosną ceny materiałów, energii oraz robocizny. Spodziewane jest więc raczej spowolnienie wzrostów stawek za metr kwadratowy. Ostatnie odczyty akcji kredytowej zdają się potwierdzać te prognozy, ponieważ w styczniu 2022 udzielono ponad 20% mniej kredytów niż w analogicznym okresie roku poprzedniego. Do tego dokłada się odpływ klientów gotówkowych, którzy w ostatnich dwóch latach w bardzo istotnym stopniu napędzali popyt.
ŹRÓDŁA: www.nieruchomosci-online.pl/indeks-nastrojow-posrednikow/
