Jeżeli nie znasza się na sprzedaży, nie jesteś obyty z rynkiem nieruchomości, a jednocześnie postanowiłeś samodzielnie sprzedać mieszkanie lub dom, jest spora szansa na to, że popełnisz jakiś typowy błąd. Jednym z nich jest przeszacowanie wartości lokalu i umieszczenie w ogłoszeniu zbyt wysokiej ceny ofertowej. W tym artykule wyjaśnimy ci, dlaczego takie posunięcie działa na twoją niekorzyść.
Do przeszacowania ceny ofertowej nieruchomości może dojść z różnych powodów. Poniżej wymieniamy trzy najczęściej występujące:
- sprzedający chce zarobić jak najwięcej i ustawia zawyżoną cenę, licząc na to, iż klient i tak się znajdzie, co najwyżej jego szukanie potrwa dłużej;
- sprzedający ma sentyment do sprzedawanej nieruchomości, np. sprzedaje dom, w którym spędził dzieciństwo. Tutaj mamy do czynienia z bardzo konkretnym zastosowaniem tzw. wartości sentymentalnej;
- sprzedający nie ma rozeznania na rynku nieruchomości i dokonał błędnej wyceny, np. porównując swoją nieruchomość do podobnych, ale w wyższym standardzie lub położonych w bardziej atrakcyjnej okolicy.
Niezależnie od przyczyn, efekt jest taki sam – zbyt wysoka cena, która będzie odstraszać klientów. Należy pamiętać o tym, iż cena jest elementem oferty, a więc elementem marketingu. Jeżeli jest niekorzystna, potencjalny klient nawet się do nas nie odezwie i nie będziemy mieli szansy na to, by udzielić mu jakiejś zniżki. Po prostu nie dojdzie do negocjacji, a ogłoszenie będzie bezproduktywnie “wisiało” na stronie internetowej.
Stosując metodę porównawczą w samodzielnej wycenie nieruchomości należy pamiętać o kilku rzeczach:
- na cenę wpływa wiele czynników i musimy je znać, aby wycena miała sens, tj. nie możemy się skupić np. na metrażu i liczbie pokoi, a pominąć standard budynku czy sąsiedztwo;
- w czasach, gdy zmiany koniunktury są dynamiczne, jak chociażby obecnie, również ceny ofertowe zmieniają się bardzo szybko. Czasami konieczne jest więc wycenianie z uwzględnieniem tendencji, a tutaj niezbędne jest chociaż ogólne rozeznanie w tym, co się dzieje na rynku i jakie są dla niego prognozy.
- sugeruj się cenami z rynku wtórnego, a nie pierwotnego – te drugie są zazwyczaj 10-20% wyższe, a do tego deweloperzy mają swoje strategie cenowe i sprzedażowe, zazwyczaj udzielają rabatu na sprzedawane lokale, czego nie widać w cenie ofertowej.
Dlatego jeżeli nie masz wystarczającej wiedzy, rozważ skorzystanie z usług pośrednika, który poprowadzi cały proces sprzedaży, łącznie z wyceną. Jeśli zaś potrzebujesz samej wyceny, pomocny będzie rzeczoznawca majątkowy, który sporządzi operat szacunkowy dla twojej nieruchomości.
Pamiętaj, że przeszacowanie nieruchomości i zamieszczenie zbyt wysokiej ceny ofertowej może zadziałać w odwrotnym od zamierzonego kierunku. Jeśli w skutek takiego posunięcia oferta będzie opublikowana zbyt długo, może to zacząć wzbudzać podejrzenia kupujących. Zazwyczaj zanim kupią dom lub mieszkanie, przez jakiś czas obserwują rynek. Oferta, która nie znika, sugeruje im, że coś jest z nią nie tak, że może np. nieruchomość ma jakieś nieujawnione wady. Dlatego adekwatna wycena to jeden z fundamentów szybkiej i sprawnej sprzedaży.
Kolejna istotna sprawa to rozbieżność między ceną ofertową a transakcyjną. W praktyce oznacza to, że bardzo rzadko sprzedaje się nieruchomość za tyle, za ile ją wystawiono. Zazwyczaj klient będzie chciał trochę stargować cenę. Chociaż w czasach rekordowej koniunktury zdarzają się też sytuacje odwrotne, gdy ostatecznie transakcja opiewa na większą kwotę niż ta z oferty.
Jeśli cena ofertowa twojej nieruchomości jest adekwatna, ale cię nie satysfakcjonuje, możesz postarać się podnieść wartość lokalu. Tutaj zazwyczaj stosuje się techniki home stagingu oraz wykonuje się mniejszy lub większy remont. Często samo pomalowanie pozwala uzyskać wzrost ceny rzędu kilku procent.
ŹRÓDŁA: www.nieruchomosci-online.pl/porady/dlaczego-cena-ofertowa-nieruchomosci-nie-powinna-byc-za-wysoka-14773.html
