Pobieżna analiza rynku mieszkań zazwyczaj polega na obserwowaniu średnich cen w poszczególnych miastach. Niestety, ale ta prosta metoda zazwyczaj prowadzi do błędnych wniosków. Dlaczego? Z tych samych powodów, dla których średnia krajowa płaca ogłaszana przez GUS nie obrazuje rzeczywistych zarobków Polaków.
Do trafnego zobrazowania sytuacji na rynku nieruchomości potrzebne jest więcej danych i bardziej złożone narzędzia statystyczne niż zwykła średnia arytmetyczna. Ten parametr jest bardzo łatwo zmanipulować, a odbywa się to na zasadzie opisanej przez stary dowcip: ja i mój pies statystycznie mamy po trzy nogi. Efekty takiej analizy co prawda nie kłamią, jednak niewiele nam mówią o rzeczywistej sytuacji. W przypadku mieszkań, tak jak w przypadku wynagrodzeń, niewielka liczba bardzo wysokich wartości może wywindować w górę ostateczny wynik. I wygląda na to, że tak właśnie obecnie się dzieje.
Wraz z początkiem pandemii pojawiły się przewidywania, że odbije się ona na rynku nieruchomości tak samo jak na reszcie gospodarki. Oczekiwano więc gorszej koniunktury i idącego z nią spadku cen. Tymczasem rzeczywistość napisała kompletnie inny scenariusz – ceny na chwilę przystanęły, po czym ponownie zaczęły rosnąć. Mowa o średnich cenach. Jeśli się im przyjrzeć, okazuje się, że bez uwzględniania początkowych miesięcy pandemii, ten rok był dla mieszkaniówki równie dobry jak poprzedni.
Jednak ile jest prawdy w średnich cenach metra kwadratowego mieszkania? Odczyty z wszystkich najważniejszych ośrodków Polskich pokazują wzrosty cen lub ich stabilizację. Jednak nawet przedstawiciele firm związanych z branżą czasami ostrzegają przed ich zbyt bezpośrednim interpretowaniem. Średnia co prawda wzrosła, jednak ogólna liczba transakcji spadła. Za to coraz więcej zakupów dotyczyło mieszkań w standardzie powyżej średniego. Co to oznacza dla statystyki? Że średnie jest wyliczana z sumy, do której trafia coraz więcej wartości niereprezentatywnych, wyższych niż mediana (czyli średnia, dominująca wartość).
Tak więc kondycja rynku mieszkaniowego jest w pewnym stopniu zafałszowywana przez aktywność inwestorów, zarówno tych indywidualnych, jak i instytucjonalnych. I jedni, i drudzy nie szukają raczej tanich lokali w peryferyjnych dzielnicach. Interesują ich nowoczesne apartamenty blisko centrum, które zagwarantują najlepszą stopę zwrotu oraz wzrost wartości. Narastające problemy na rynku wynajmu pokazują, iż jest to najlepsza strategia, bo przy malejącej liczbie chętnych na najem, pustostany w pierwszej kolejności powstaną w lokalach gorszej jakości i w gorszych okolicach.
Wpływ ponadprzeciętnie drogich mieszkań to nie jedyny czynnik zawyżający średnią, który zafałszowuje prawdziwy obraz. Istotny jest też rozdźwięk między cenami ofertowymi i transakcyjnymi. Zazwyczaj sumowane są te pierwsze, a w sytuacji, gdy pogarsza się koniunktura, rośnie pole do negocjacji dla kupującego i ostateczne ceny często są sporo niższe. Należy pamiętać, iż nieruchomość to duża inwestycja, przez co właściciele mieszkań nie reagują zbyt szybko na zmiany w relacji popytu do podaży. Wolą poczekać, wstrzymać się z transakcją, niż obniżyć cenę, licząc na to, że problemy są przejściowe. Dopiero dłuższa dekoniunktura powoduje wzrost transakcji finalizowanych na nowych, gorszych warunkach.
ŹRÓDŁA: https://stat.gov.pl/obszary-tematyczne/przemysl-budownictwo-srodki-trwale/budownictwo/budownictwo-mieszkaniowe-w-okresie-styczen-grudzien-2020-roku,5,110.html
