Po okresie względnej stabilizacji i lekkiego spowolnienia w przyszłym roku rynek mieszkaniowy ponownie przyspieszy. Zgodnie z najnowszą prognozą Credit Agricole, w 2026 roku ceny mieszkań w największych polskich miastach wzrosną średnio o 5,2 proc. Eksperci banku wskazują, że źródeł nadchodzącego ożywienia należy szukać w ograniczonej podaży nowych lokali, poprawiającej się sytuacji gospodarczej i stopniowym powrocie popytu kredytowego.
Zgodnie z analizami Credit Agricole, rok 2025 będzie okresem przejściowym, w którym rynek mieszkaniowy pozostanie w fazie równowagi między popytem a podażą. Dane Narodowego Banku Polskiego potwierdzają tę tezę. W pierwszym kwartale 2025 roku średnie ceny transakcyjne na rynku pierwotnym spadły o 0,6 proc., by w kolejnym kwartale odbić o tyle samo. Oznacza to, że rynek stopniowo reaguje na zmiany gospodarcze i rosnącą stabilność inflacyjną.
Jednocześnie występują znaczące różnice między miastami. W Warszawie, Poznaniu i Łodzi odnotowano lekkie spadki, podczas gdy w Krakowie, Gdańsku czy Wrocławiu ceny nadal rosły. To zróżnicowanie regionalne pokazuje, że rynek mieszkaniowy w Polsce staje się coraz bardziej segmentowany. Czynniki lokalne, takie jak dostępność gruntów, liczba pozwoleń na budowę czy potencjał gospodarczy regionu, mają coraz większe znaczenie.
Ograniczona podaż podniesie ceny
Credit Agricole wskazuje, że jednym z kluczowych czynników wzrostu cen w 2026 roku będzie wciąż zbyt mała podaż mieszkań. Liczba oddanych lokali zmniejsza się od kilku lat. Spadek wyniósł 4 proc. w 2023 roku, o 8 proc. w 2024 roku i o kolejne 2,8 proc. w pierwszej połowie 2025 roku. Deweloperzy ograniczają nowe inwestycje, a wydłużony czas budowy, wynoszący obecnie średnio 26 miesięcy, sprawia, że na efekty obecnych decyzji inwestycyjnych trzeba będzie poczekać.
Sytuację komplikuje także problem z dostępnością działek w dużych aglomeracjach. Zasoby terenów łatwych do zagospodarowania kurczą się, co zmusza firmy do inwestowania w mniej atrakcyjnych lokalizacjach. Tymczasem rosnące koszty pracy, dłuższe procedury administracyjne i niepewność gospodarcza powodują, że deweloperzy wolą etapować budowy, utrzymując wysokie marże kosztem tempa realizacji.
Materiały budowlane i koszty inwestycji
Spadające ceny materiałów budowlanych teoretycznie mogłyby łagodzić presję na wzrost cen nieruchomości. Od drugiej połowy 2023 roku obserwowany jest ich systematyczny, choć niewielki spadek, średnio o około 1 proc. rocznie. Według wyliczeń Credit Agricole, obniżka kosztów materiałów o 10 proc. przekłada się na spadek cen mieszkań jedynie o około 3 proc., co pokazuje ograniczony wpływ tego czynnika na finalną cenę transakcyjną. W praktyce więc spadki kosztów budowy nie będą w stanie zrównoważyć presji ze strony popytu i niedoboru nowych lokali.
Gospodarka w lepszej formie
Model prognostyczny Credit Agricole uwzględnia również tempo wzrostu Produktu Krajowego Brutto (PKB) z opóźnieniem o cztery kwartały. W miarę poprawy koniunktury gospodarczej i wzrostu zatrudnienia w 2026 roku, gospodarstwa domowe zyskają większą zdolność kredytową. Spadek stóp procentowych i wzrost realnych dochodów przełożą się na większy popyt na mieszkania, zarówno wśród nabywców indywidualnych, jak i inwestorów traktujących nieruchomości jako zabezpieczenie przed inflacją.
Deweloperzy, którzy w ostatnich latach ograniczali podaż w obawie o popyt, będą reagować z opóźnieniem. Przywrócenie wysokiego tempa inwestycji wymaga bowiem kilku kwartałów. W efekcie wzrost popytu w 2026 roku napotka na wciąż ograniczoną podaż, co naturalnie przełoży się na przyspieszenie wzrostu cen.
Perspektywy na kolejne lata
Prognozy wskazują, że po umiarkowanym roku 2025 rynek wejdzie w fazę ponownego ożywienia. Wzrost cen o 5,2 proc. w 2026 roku ma być początkiem dłuższego trendu wzrostowego, choć jego skala będzie zależna od dynamiki gospodarki, sytuacji geopolitycznej i dostępności kredytów hipotecznych.
Z punktu widzenia kupujących najbliższe miesiące mogą być ostatnim okresem względnej stabilizacji cen. Dla deweloperów zaś prognozowany wzrost koniunktury to sygnał do przygotowania nowych inwestycji. Rynek mieszkaniowy wchodzi w fazę równowagi, z której już w 2026 roku ponownie przejdzie w etap dynamicznego wzrostu.
ŹRÓDŁA: credit-agricole.pl/przedsiebiorstwa/serwis-ekonomiczny/makromapa/2025/wzrost-cen-mieszkan-przyspieszy-w-2026-r
