Wycena rynkowej wartości określonego mieszkania może być sprawą bardzo problematyczną. Rzeczoznawca zwraca uwagę na tzw. twarde dane, zazwyczaj stosując metodę porównawczą jako podstawę wyceny. Jednak sprzedaż od zawsze kieruje się zasadą, iż cenę ustala klient, czyli coś kosztuje tyle, ile za to ktoś jest w stanie zapłacić. Dlatego badania obecnie prowadzone na Uniwersytecie Warmińsko-Mazurskim mogą zrewolucjonizować procesy wyceny nieruchomości.
Cały handel opiera się na emocjach. Doskonałym przykładem jest chociażby firma Apple za czasów Jobsa – ten wizjoner nie tylko technologiczny, ale i biznesowy świetnie zdawał sobie sprawę z tego, iż ludzie kupują sercem. Dlatego muszą pokochać produkt i markę, aby być skłonnymi wydawać na nie dużo i regularnie. Co to ma wspólnego z rynkiem nieruchomości?
Bardzo dużo, bo przecież sprzedaż nieruchomości to handel jak każdy inny. Być może ze względu na skalę transakcji, emocje są tu silniejsze. Jednak nadal można je uznać za główny czynnik decydujący o decyzji zakupowej.
Emocje rządzą rynkiem nieruchomości, co chociażby widać obecnie, gdy pandemia i lockdown wytworzyły tak negatywny ładunek emocjonalny związany z życiem w mieście, iż działki budowlane oraz domy stały się popularniejsze od mieszkań. Na decyzję o zakupie własnego M wpływa mnóstwo czynników, znajdujących odbicie w emocjach. Umiejętność ich odczytania może być kluczowa dla trafnej wyceny.
Z właśnie takiego punktu wyjścia rozpoczęli pracę naukowcy z UWM. Postawili sobie za zadanie odczytanie emocji osób zainteresowanych zakupem nieruchomości, a następnie wykorzystanie tej wiedzy w procesie wyceny.
Jak to ma wyglądać w praktyce? Zespół opracował aplikację, która rejestruje mimikę twarzy u osób oglądających oferty sprzedaży mieszkań. Na grafikach prezentowane są różne aspekty lokali (powierzchnia, standard, rozłożenie pomieszczeń itd.), a w tym czasie kamera nagrywa twarz oglądającego. Dzięki temu później sztuczna inteligencja może przeanalizować to nagranie klatka po klatce, zidentyfikować emocje i powiązać je z konkretnymi cechami nieruchomości.
Skuteczny sprzedawca to osoba, która doskonale odczytuje emocje klienta i potrafi szybko dostosowywać do nich ofertę oraz sposób jej prezentacji. Problem polega jednak na tym, że wcale nie jesteśmy tak dobrzy w czytaniu emocji, jak się nam wydaje. Minimalne zmiany w mimice, często trwające ułamki sekund, są niemożliwe do zarejestrowania okiem. Jednak gdy zostaną utrwalone na nagraniu, mogą być analizowane. Tym bardziej skutecznie, iż analizą zajmie się komputer, a nie człowiek – jest on w stanie wyłowić dużo mniejsze zmiany.
Efekty badań prowadzonych na UWM raczej nie doprowadzą do kompletnego zastąpienia obecnych metod wyceny nowymi. To będzie uzupełnienie warsztatu rzeczoznawcy lub sprzedawcy o nowe narzędzia. Często odczyt reakcji emocjonalnych dostarczy istotnych informacji o realnej, rynkowej wartości lokalu i pozwoli zmodyfikować cenę w dół lub w górę.
Co istotne, takie metody wyceny są już badane na Zachodzie, więc nasze rodzime badania dają szansę na to, iż będziemy nadążać za trendami, stosując własną technologię.
ŹRÓDŁA: http://www.uwm.edu.pl/egazeta/emocje-rynek-nieruchomosci-badania-na-wydziale-geoinzynierii http://www.uwm.edu.pl/egazeta/czy-sztuczna-inteligencja-zastapi-rzeczoznawce
