Mixed-use jest koncepcją coraz popularniejszą na rynku nieruchomości. Polega na mieszaniu różnych funkcji w obrębie jednego projektu. Jednak termin ten póki co nie doczekał się jednolitej definicji – jego znaczenie jest różne zależnie od kontekstu i podmiotu, który go używa, chociaż oczywiście występuje wiele cech wspólnych.
O ujednolicenie definicji nieruchomości typu mixed-use pokusił się research lab ThinkCo. Na pierwszy plan została wysunięta celowość łączenia wielu funkcji, czyli różnorodność zastosowań nie może to być dziełem przypadku. Jeśli chodzi o skalę, to za nieruchomość mixed-use możemy uważać zarówno jeden obiekt, jak też kompleks obiektów lub nawet całe miasto. Przynajmniej dwie funkcje nieruchomości muszą być istotne i realizować potrzeby niezależnych grup użytkowników. W mixed-use istotne są też optymalne wykorzystanie terenu oraz spójna forma przestrzenna. Poza tym nieruchomość taka musi być instytucjonalnie zarządzana, dzięki czemu możliwe jest także spójne komunikowanie się i budowanie tożsamości miejsca.
ThinkCo akcentuje też rozróżnienie między mixed-use a multi-use. Pojawianie się kilku funkcji w obrębie jednego obiektu nie jest niczym nowym ani rzadki. Najbardziej oczywistym przykładem są punkty gastronomiczne, pojawiające się w biurach czy obiektach mieszkalnych. Jednak zamiana multi-use na mixed-use następuje dopiero, gdy te funkcje zostają ze sobą odpowiednio zintegrowane, chociażby poprzez stworzenie odpowiednich ciągów pieszych. Dzięki temu zaczyna dochodzić do synergii funkcji i obiekt zyskuje atrakcyjność większą niż sugerowałaby wartość jego poszczególnych składowych.
Obiekty mixed-use cechuje duża witalność. Różnorodność realizowanych funkcji przekłada się na to, że trafiają tam bardzo zróżnicowane grupy ludzi – i pod względem wieku, i pod względem zamożności, jak też preferencji. Dzięki temu nieruchomość mixed-use może żyć nawet całą dobę, ponieważ w każdej porze będzie jakaś grupa aktywnie z niej korzystająca.
Dywersyfikacja w obrębie mixed-use dotyczy nie tylko doboru różnych funkcji, ale też sposobu ich realizowania. I tak np. funkcja mieszkaniowa może być realizowana przez lokale własnościowe, lokale na wynajem długoterminowy i na wynajem krótkoterminowy. To samo dotyczy wszystkich innych funkcji – handel to zarówno małe sklepy, jak też sklepy wielkopowierzchniowe, galerie i targowiska.
Lokalizacja obiektu mixed-use wpływa na dobór realizowanych przez niego funkcji, jak też ich rozmieszczenie. W przestrzeni miejskiej jest głośno, pojawia się też dużo zapachów i mimo że lokatorzy i użytkownicy zdają sobie sprawę ze specyfiki zamieszkania w takim miejscu, z czasem mogą się zacząć pojawiać związane z tym konflikty.
W kwestii kształtowania oferty, nieruchomości mixed-use dają możliwość skonstruowania jej tak, aby maksymalnie dywersyfikować nie tylko grupę użytkowników, jak też usługodawców. Dzięki temu w razie wystąpienie problemów z jedną grupą (np. spadek dochodów z handlu), inna funkcja może zapobiec całkowitej dekoniunkturze. W ramach kszałtowania oferty stosuje się np. zróżnicowane stawki najmu, przyciągające podmioty, na których szczególnie zależy zarządcy obiektu mixed-use. Interesujące jest też różnicowanie funkcji danej przestrzeni zależnie od pory dnia czy roku. I tak np. plac może być targowiskiem, gdy jest ciepło, a zimą służyć jako lodowisko.
Istotnym elementem obiektów mized-use jest stawianie na ruch pieszy i rowerowy. W USA temat ten jest już dobrze przebadany i eksperci posługują się terminami takimi jak “walkability” i “Walk score”. Z gromadzonych danych wynika, że im większa piesza dostępność nieruchomości, tym wyższe ceny mieszkań w okolicy. Preferowanie takiego sposoby poruszania się korzystnie wpływa też na kondycję samego obiektu mixed-use, ponieważ większa liczba pieszych w okolicy ożywia obiekt. Tutaj istotne są też elementy takie jak skwery czy obszary zielone, które nie tylko przyciągają pieszych, ale też sprzyjają spotkaniom.
ŹRÓDŁA: www.nieruchomosci-online.pl/porady/mixed-used-w-pigulce-19691.html
