Za wady nieruchomości kupowanej na rynku wtórnym odpowiedzialność na zasadzie rękojmi ponosi deweloper. Co w przypadku zakupu nieruchomości używanej? Czy taka odpowiedzialność sprzedającego również istnieje?
Zakup nieruchomości to poważana decyzja i zobowiązanie finansowe, a sama umowa powinna dobrze zabezpieczać prawa obu jej stron. W przypadku wystąpienie wad nieruchomości ktoś musi ponieść za nie odpowiedzialność. Odbywa się to na zasadzie rękojmi, zgodnie z którą sprzedawca ponosi odpowiedzialność względem kupującego za wady fizyczne oraz prawne sprzedanej rzeczy. Za wadę fizyczną uważa się niezgodność rzeczy z umową. Może ona polegać na zmniejszeniu wartości rzeczy lub jej użyteczności, niekompletności rzeczy, albo braku określonych właściwości, o których istnieniu zapewniał sprzedawca. Z wadą prawną natomiast mamy do czynienia gdy sprzedawana rzecz nie jest własnością sprzedającego, jest obciążona prawem osoby trzeciej (np. hipoteką lub służebnością), albo gdy na sprzedawaną rzecz nałożono ograniczenie w zakresie korzystania z niej lub rozporządzania nią, które wynikają z decyzji lub orzeczenia właściwego organu.
Zwolnienie sprzedawcy z odpowiedzialności może nastąpić wyłącznie w przypadku, gdy w momencie zakupu kupujący o wadzie wiedział. W przypadku zakupu mieszkania od dewelopera nie możliwości wyłączenia lub ograniczenia odpowiedzialności sprzedającego, a wszelkie tego typu zapisy w umowie są niedozwolone. W umowie między osobami fizycznymi można odpowiedzialność z tytułu rękojmi ograniczyć lub nawet wyłączyć. Zapis ten nie będzie obowiązywał, jeśli sprzedający o wadzie wiedział i podstępnie zataił ją przed kupującym. Fakt ten ciężko jednak udowodnić, dlatego lepiej wystrzegać się zapisów w umowie wyłączających lub ograniczających możliwość powołania się na prawo rękojmi.
W przypadku nieruchomości rękojmia za wady obowiązuje przez okres 5 lat liczonych od dnia wydania rzeczy. Dla ustalenia odpowiedzialności sprzedawcy nie ma znaczenia, czy o wadzie wiedział. Istotny jest sam fakt występowania wady.
O ile w przypadku mieszkania od dewelopera sprawa będzie raczej jasna, a wada oczywista i widoczna w nowym mieszkaniu, to inaczej to wygląda z mieszkaniem z rynku wtórnego. Jeśli kupujemy mieszkanie do remontu w złym stanie technicznych, to trzeba się liczyć z tym, że wady takie mogą wystąpić. Ustalenie odpowiedzialności sprzedawcy w tym wypadku może być trudne. Przykładowo nie będzie można mu przypisać odpowiedzialności za zalanie sąsiada, jeśli stan nieruchomości, albo ustalenia między stronami wskazywały na konieczność wymiany instalacji hydraulicznej. Ale jeśli na przykład kupiliśmy mieszkanie z kominkiem, który miał działać, a podczas przeglądu kominiarskiego okaże się, że nie można go używać, z uwagi na nieprawidłową konstrukcję, przez co dym nie będzie odprowadzany, to odpowiedzialność sprzedającego będzie w tym wypadku bezsprzeczna.
Kupujący posiada następujące uprawnienia wynikające z rękojmi i może żądać:
- usunięcia wady, a więc domagać się naprawy czy też remontu lokalu,
- złożyć oświadczenie o obniżeniu ceny zakupu mieszkania,
- złożyć oświadczenie o odstąpieniu od umowy.
Sprzedający ma obowiązek żądanie to uwzględnić i zrealizować w rozsądnym czasie, w taki sposób, aby kupujący nie odczuwał z tego powodu istotnych niedogodności.
ŹRÓDŁA: https://prawakonsumenta.uokik.gov.pl/reklamacje/rekojmia/ http://isap.sejm.gov.pl/isap.nsf/DocDetails.xsp?id=WDU19640160093
