Kupujący mieszkanie ma obowiązek zapłacenia podatku od czynności cywilnoprawnych, który stanowi 2% wartości nieruchomości. Jeśli jej cena będzie za niska, fiskus może zakwestionować wysokość daniny.
Umowa kupna-sprzedaży nieruchomości musi być sporządzona przez notariusza, w innej formie nie będzie ważna. Notariusz, jako profesjonalista, ma za zadnia sprawdzić, czy transakcja odbywa się zgodnie z prawem, czy nie ma ku temu żadnych formalnych przeciwwskazań, czy osoba sprzedająca rzeczywiście jest jej właścicielem, oraz czy na nieruchomości nie ciążą prawa osób trzecich. Do jego obowiązków należy również sprawdzenie oryginalności dostarczonych przez strony dokumentów, uwierzytelnienie ich, powiadomienie o sprzedaży wydziału ksiąg wieczystych właściwego sądu rejonowego, a także pobranie należnego podatku od czynności cywilnoprawnych. Wynosi on 2% wartości nieruchomości, wskazanej przez strony na umowie kupna-sprzedaży, czyli tzw. wartości deklarowanej.
Co do zasady strony mogą dowolnie kształtować treść zawieranych umów i ustalać ich warunki, muszą one być jednak zgodne z obowiązującym prawem i zasadami współżycia społecznego. Dobrowolność teoretycznie dotyczy także kwoty, za jaką sprzedający zdecyduje się przenieść prawo własności nieruchomości na nabywcę. Jednak z uwagi na to, że transakcja taka jest obciążona obowiązkiem zapłaty podatku, a w przypadku domów, mieszkań, czy działek, jego wartość jest niemała, urząd skarbowy może zakwestionować zadeklarowaną wartość nieruchomości, a tym samym wezwać nabywcę do zapłaty podatku wyższego, od tego wynikającego z umowy.
Nie należy się jednak obawiać, że fiskus będzie weryfikował wszystkie zawierany umowy, a nabywca nie ma prawa do negocjowania ceny, aby nie podpaść urzędowi. Mowa tu o sytuacjach, w których wartość wskazana na umowie znacznie odbiega od wartości takich samych nieruchomości sprzedawanych na danym rynku. Cena w umowie musi więc mieć uzasadnienie w rzeczywistości. Na jej wysokość składa się między innymi lokalizacja, czy jej powierzchnia. Skarbówka weryfikując cenę nieruchomości będzie więc bazować na innych nieruchomościach o podobnych parametrach, które w ostatnim czasie były przedmiotem obrotu na rynku. Co ważne, nie będzie brała pod uwagę jej stanu technicznego, czy standardu wykończenia. A to właśnie te czynniki mogą uzasadnić niską cenę sprzedawanej nieruchomości. To na nabywcy ciążył będzie obowiązek udowodnienia tego faktu.
Urząd ma pięć lat na weryfikację wysokości zapłaconego podatku pcc. Jeśli zakwestionuje jego wysokość wskazując, że cena nieruchomości była niższa od średniej ceny rynkowej, wówczas wezwie podatnika do złożenia wyjaśnień, wskazując jednocześnie własną wycenę. Jeśli nabywca zgodzi się z wyceną fiskusa, musi zapłacić brakującą kwotę podatku wraz z odsetkami licznymi od dnia zawarcia umowy. Jeśli nie zgodzi się z wyceną, wówczas urząd zleci jej wykonanie rzeczoznawcy majątkowemu. Gdy okaże się, że wartość ustalona przez rzeczoznawcę przekroczy 33 % wartości deklarowanej, wtedy nabywca ponosi koszty wykonania wyceny. Kupno nieruchomości za cenę niższą o 33 % od wartości ustalonej przez biegłego, nie będzie więc powodowało konieczności zapłaty wyższego podatku przez nabywcę, nie pokryje on również w takim wypadku wynagrodzenia rzeczoznawcy.
Nabywca dla bezpieczeństwa powinien więc przez 5 lat przechowywać dowody, które uzasadniały zakup nieruchomości za cenę równą wartości deklarowanej, która była niższa od rynkowej. Należą do nich na przykład:
- dokumentacja fotograficzna z dnia zakupu,
- opisanie stanu technicznego w akcie notarialnym,
- opis prac remontowych, jakie należy wykonać, także wskazanych w akcie notarialnym,
- faktury i rachunki za wydatki poniesione na remont.
ŹRÓDŁA: https://www.podatki.gov.pl/pcc-sd/pcc/ https://www.gov.pl/web/gov/zaplac-podatek-od-czynnosci-cywilnoprawnych
